Liputan6.com, Jakarta Memiliki rumah sendiri menjadi impian bagi sebagian besar masyarakat, khususnya untuk mereka yang telah berkeluarga.
Tak bisa dipungkiri, rumah menjadi salah satu kebutuhan pokok yang diperlukan manusia untuk hidup. Namun, membeli rumah tak semudah yang dibayangkan. Sebab ada banyak pertimbangan dan kendala yang harus dihadapi dalam mencari rumah, khususnya terkait dengan keuangan.
Advertisement
Bagi masyarakat di Indonesia, hambatan utama yang dihadapi ketika akan mengambil Kredit Pemilikan Rumah (KPR) yaitu tidak mampu membayar uang muka atau Down Payment (DP). Kemudian, pekerjaan atau pendapatan yang tidak stabil dan rekam jejak kredit yang jelek.
Terlebih, pada pandemi Covid-19 semakin membuat masyarakat berpenghasilan rendah (MBR) informal sulit mempunyai rumah. Kehadiran virus tersebut telah menggerus daya beli masyarakat. Tak sedikit juga yang menjadi korban PHK hingga pengurangan pendapatan.
"MBR, kemampuan dia akses pendanaan untuk dapat KPR terbatas, kemudian juga akses perumahan MBR itu sendiri jauh dari transportasi publik," kata Direktur Kekayaan Negara Dipisahkan DJKN, Meirijal Nur.
Menurut Meirijal, pertumbuhan komponen pembentuk harga rumah dengan pertumbuhan kemampuan masyarakat tidak seimbang. Di mana pertumbuhan komponen pembentuk harga rumah khususnya tanah naik dengan cepat setiap tahunnya.
Berdasarkan data SMF, ketersediaan rumah di Indonesia masih mengalami backlog yang artinya permintaan terhadap rumah lebih tinggi dibandingkan suplainya. Permintaan rumah setiap tahunnya terdapat 1,2 juta sedangkan suplainya hanya sekitar 400 ribu.
Tak mau diam begitu saja, PT Bank Tabungan Negara (Persero) Tbk atau BTN pun bergerak cepat dengan segera meluncurkan sebuah SuperApp. Kehadiran SuperApp ini digadang akan menjadi salah satu kekuatan Bank BTN yang akan mengguncang pasar perbankan dan properti.
Selain itu, lewat SuperApp Bank BTN ditargetkan bisa menjelma menjadi bank terbaik di segmen pembiayaan perumahan atau best mortgage bank di tingkat Asia Tenggara.
Salah satu kekuatan Bank BTN yang akan mengguncang pasar adalah SuperApp BTN Mobile yang rencananya akan dirilis dalam waktu dekat.
"Secara umum dalam waktu yang tidak terlalu lama, yaitu align dengan ultah BTN di bulan Februari," ujarnya Direktur IT & Digital Bank BTN Andi Nirwoto kepada Liputan6.com.
Dia mengklaim bahwa kemunculan SuperApp BTN Mobile nantinya akan membuat Bank BTN memiliki pelayanan yang lebih baik berkat pemanfaatan teknologi digital.
"Kuncinya kalau kita masuk digitalisasi tidak cukup dari sisi atau faktor solusi teknologinya saja, tapi kita harus memiliki kekuatan ekosistem. Saat ini pada dasarnya kita sudah memiliki ekosistem, khususnya ekosistem mortgage (perumahan) yang selama ini menjadi kekuatan BTN, sehingga konsep solusi digital kita melalui BTN Mobile mengkombinasi kekuatan teknologi dan kekuatan ekosistem kita. Ini lah yang akan didorong menjadi pembeda kami," kata Andi.
Andi menambahkan, saat ini persaingan mobile banking di industri perbankan nasional, memang cukup ketat bahkan fungsi-fungsi dasar seperti payment (pembayaran) seperti pembayaran listrik, telepon, air dan juga Pembelian, seperti Top Up emoney, Listrik Pra bayar, dll, juga bisa dilayani oleh Fintech/ecommerce.
"Fitur-fitur utama seperti bank lain pasti ada, pembayaran, pembelian, transfer internal, transfer eksternal. Yang agak spesifik BTN nantinya akan kental dengan fitur-fitur terkait mortage atau property. BTN Mobile selain memiliki fitur dasar payment & Purchase juga akan mengedepankan kekuatan ekosistem kita," ujarnya.
Andi menjelaskan, Bank BTN menyebut aplikasi BTN Mobile sebagai SuperApp karena fitur-fitur yang mereka tawarkan tidak hanya memiliki fitur dasar seperti mobile banking lainnya, tapi juga memiliki fitur financial yang terkait dengan life circle ekosistem BTN di sektor perumahan.
Melayani nasabah kita dari mulai kepemilikan rumah, sampai dia tinggal di dalamnya, diluar kebutuhan transaksi dasar seperti bayar listrik, air, gas, pajak (PBB).
"Konsep utama BTN Mobile menyediakan segala kebutuhan dari ekosistem perumahaan para nasabah BTN. Ini yang akan menjadi pembeda dengan yang lain," jelasnya.
Kehadiran SuperApp seperti yang akan diluncurkan BTN pun mendapatkan sambutan positif dari Ekonom CORE Indonesia Piter Abdullah.
Menurutnya, kehadiran superapp sebagai bentuk response perbankan terhadap tuntutan layanan digital yang semakin tinggi, di mana di masa depan semua aspek kehidupan akan semakin digital.
"Gaya hidup semakin digital. Bank yang tidak mengembangkan layanan digital akan kalah bersaing. Jadi wajar kalau kedepan bank berlomba mengembangkan layanan digitalnya termasuk dengan mengembangkan aplikasi digital atau superapps," ungkap dia kepada Liputan6.com.
Langkah yang dilakukan BTN dengan menghadirkan superapps pun dinilai tepat. Sebab superapp adalah salah satu strategi bagi perbankan untuk tetap bisa bersaing dan memenangkan pasar.
"Kalau bank tidak mengembangkan super apps mereka berisiko kalah bersaing, kinerja mereka menurun. Superapps adalah salah satu strategi untuk tetap bisa bersaing," lanjut dia.
Program 10 Juta Rumah
Tak hanya superapps, BTN pun memberikan 6 usulan guna mengatasi masalah backlog perumahan yang ada di Indonesia. Hal tersebut diungkapkan Direktur Utama PT Bank Tabungan Negara (Persero) Tbk Haru Koesmahargyo.
Menurut Haru, semakin banyaknya backlog perumahan maka target program satu juta rumah sudah tidak relevan lagi. Maka perlu target yang lebih besar lagi, seperti Program 10 juta rumah, sehingga pada tahun 2045, backlog perumahan sudah bisa teratasi.
Lebih lanjut Haru menuturkan, tahun 2023 banyak tantangan yang dihadapi perbankan seperti kenaikan suku bunga acuan serta kebijakan restrukturisasi kredit bagi debitur yang terdampak Covid-19 akan berakhir pada Maret 2023. Kemudian berlakunya berbagai kebijakan terkait dengan GWM, ATMR dan Countercyclical Buffer yang mensyaratkan perbankan untuk memperkuat profitabilitas, permodalan dan kualitas bsinis.
Untuk menghadapi tantangan tersebut, Bank BTN telah menyiapkan enam usulan inisiatif jangka pendek 2023. Enam usulan tersebut yakni penerapan suku bunga tertentu untuk setiap kelompok desil penghasilan (desil 4-5:5 persen, desil 6-8: 7 persen), penyesuaian masa subsidi KPR menjadi 10 tahun, pemfokusan kuota FLPP ke Bank Fokus Perumahan, pemberian subsidi premi asuransi, percepatan kepesertaan Tapera dan Piloting KPR MBR Informal.
Haru menerangkan dari enam usulan tersebut, Bank BTN akan menyiapkan terobosan baru dalam skema pembiayaan perumahan. Pertama menghadirkan, New KPR FLPP dengan masa tenor 20 tahun dan subsidi 10 tahun. Kedua, New KPR Selisih Subsidi Bunga (SSB) dengan tenor 20 tahun dan subsidi 10 tahun.
Ketiga, untuk memotivasi dan menginspirasi masyarakat memiliki rumah, manajemen juga memperkenalkan skema KPR Rent To Own untuk MBR Informal dengan tenor maksimal 30 tahun. Skema ini memugkinkan nasabah menyewa rumah terlebih dulu untuk kemudian diubah menjadi hak milik.
Keempat, KPR dengan Skema Staircasing Share Ownership (SSO), yakni KPR Subsidi dengan skema kepemilikan secara bertahap. Dan kelima, BTN juga juga berharap ada penugasan khusus kepada pihak asuransi oleh pemerintah untuk subsidi tarif premi asuransi KPR.
“Kami berharap, usulan yang digulirkan Bank BTN tersebut bisa diterima oleh pemerintah, sehingga bisa lebih menggairahkan sektor pembiayaan perumahan,” tegas Haru.
Haru juga menilai sejauh ini, sektor properti dalam negeri diyakini masih tumbuh positif pada tahun depan, didorong oleh permintaan yang tinggi dari masyarakat. Hal ini meskipun
Optimisme ini didasari atas fakta masih tingginya backlog perumahan di Indonesia yang mencapai 12,7 juta unit berdasarkan data Badan Pusat Statistik pada tahun 2021. Backlog adalah kondisi kesenjangan antara jumlah rumah terbangun dengan jumlah rumah yang dibutuhkan rakyat.
"Kami meyakini permintaan perumahan, terutama untuk rumah subsidi akan masih tinggi pada tahun mendatang. Hal ini sejalan dengan komitmen pemerintah yang terus meningkatkan alokasi anggaran subsidi untuk sektor perumahan," ujar dia.
Pada tahun 2022, Pemerintah melalui Kementerian PUPR telah mengalokasi dana subsidi perumahan dengan skema Fasilitas Likuiditas Pembiayaan Perumahan (FLPP) senilai Rp23 triliun untuk pembiayaan 200.000 unit rumah subsidi.
Hal ini masih ditambah dengan Bantuan Pembiayaan Perumahan Berbasis Tabungan (BP2BT) senilai Rp888,46 miliar untuk 22.586 unit rumah.
Pada tahun 2023 total target penyaluran bantuan subsidi perumahan sebanyak 274.924 unit senilai Rp34,17 triliun yang bersumber dari APBN sebesar Rp29,53 triliun dan dana masyarakat Rp4,64 triliun. Sedangkan untuk KPR FLPP pemerintah menaikkan dana subsidinya menjadi sebanyak 220.000 unit.
Bank BTN menjadi penyalur KPR FLPP tertinggi dengan kontribusi lebih dari 53 persen. Sedangkan posisi kedua tertinggi ditempati BTN Syariah dengan kontribusi sebesar 11,85 persen. Jika kedua data tersebut digabungkan, pangsa pasar BBTN di penyaluran FLPP mencapai lebih dari 65 persen.
Sementara itu, realisasi pembiayaan Tapera mencapai Rp636,7 miliar atau sebanyak 4.256 unit. Dari jumlah tersebut, BTN menjadi penopang utama dengan menyalurkan pembiayaan Tapera sebanyak 3.093 unit rumah, atau lebih dari 72 persen.
“Kami berharap bank lain ikut meningkatkan lagi kontribusi dan perannya dalam penyaluran program KPR untuk rakyat, baik dalam bentuk penyaluran dana Tapera ataupun FLPP. Tanpa partisipasi aktif perbankan, kita akan sulit menekan angka backlog perumahan sebagaimana amanat pemerintah,” kata Komisioner Badan Pengelola Tabungan Perumahan Rakyat (BP Tapera) Adi Setianto.
Advertisement
Harapan Pemerintah ke BTN
Dirjen Pembiayaan Infrastruktur Pekerjaan Umum dan Perumahan Kementerian PUPR Herry Trisaputra Zuna mengatakan, inflasi perumahan yang terus naik dan kebijakan UMP 2023 yang ditetapkan maksimal 10 persen, dikhawatirkan dapat mendorong kenaikan inflasi lebih tinggi.
Hal ini membuat pemerintah harus membuat strategi perumahan dengan mencari titik keseimbangan antara sisi pasokan dan permintaan melalui pengendalian harga jual dan besaran bantuan pembiayaan perumahan.
“Tren inflasi dan suku bunga yang terus terus naik, menjadikan strategi pemerintah dalam mendorong demand side dan supply side menjadi salah satu kunci utama pertumbuhan sektor poperti,” papar Herry.
Menurut Herry, untuk menjawab tantangan industri perumahan tahun 2023, pemerintah bersama stakeholder ekosistem terkait akan melakukan optimalisasi dalam mendongkrak kapasitas pembiayaan perumahan.
Dari sisi pemerintah dalam hal ini Kementerian PUPR akan melakukan perencanaan program dan anggaran pembiayaan perumahan, melakukan mitigasi risiko terhadap isu kualitas bangunan dan ketepatan sasaran, penyiapan program pembiayaan perumahan bagi MBR sektor formal dan informal dan menciptakan ekosistem pembiayaan perumahan yang kondusif.
Sedangkan dari BP Tapera, pemerintah mengharapkan optimalisasi penyaluran FLPP, optimalisasi skema pembiayaan perumahan bagi MBR sektor formal dan informal, meningkatkan kerja sama dengan lembaga Bank Penyalur untuk memperluas layanan serta efisiensi pengelolaan dana Tapera dan dana FLPP.
Sementara dari Bank Pelaksana seperti Bank BTN, pemerintah berharap meningkatkan partisipasi dalam program pembiayaan pemerintah kepada MBR, meningkatkan pelayanan dan efisiensi pembiayaan perumahan kepada MBR dan non MBR dan menerbitkan pembiayaan perumahan yang terjangkau.
Tips Membeli Rumah
Sementara itu, Country Manager Rumah.com, Marine Novita menyatakan, saat ini yang paling penting dilakukan adalah mempelajari dulu proses pembelian rumah, membandingkan suku bunga KPR dari berbagai bank penyedia, dan mempersiapkan keuangan pribadi agar sudah siap secara finansial ketika mengambil KPR. Marine menyarankan pencari rumah mengambil tiga langkah penting sebelum memutuskan membeli rumah.
"Langkah pertama adalah mencari informasi seputar dan rencana infrastruktur wilayah hunian yang menjadi incaran sehingga bisa mendapatkan gambaran bagaimana nantinya lingkungan hunian akan berkembang dan mengetahui bagaimana sarana infrastruktur akan tersedia termasuk transportasi massal," jelas Marine.
Langkah kedua adalah mencari informasi perbandingan harga properti satu lokasi yang sama maupun di sekitarnya agar bisa mendapatkan kisaran harga properti yang akurat dan sesuai fasilitas hunian yang didapatkan serta mencegah konsumen membeli properti di luar batas kewajaran.
Sedangkan langkah ketiga adalah melakukan simulasi KPR dan penghitungan plafon sesuai tingkat penghasilan agar konsumen bisa mengetahui perkiraan uang muka, perkiraan besar pinjaman dan cicilan maksimal yang bisa diajukan berdasarkan penghasilan sehingga mencegah konsumen tidak mampu membayar besaran cicilan di kemudian hari.
"Meskipun demikian calon pembeli rumah yang akan memanfaatkan KPR jangan lupa untuk memikirkan kelayakan dan kolektibilitas dalam Sistem Layanan Informasi Keuangan (SLIK) yang saat ini sepenuhnya dikelola oleh Otoritas Jasa Keuangan (OJK) serta jumlah angsuran bulanan," kata dia.
