Ingin Lunasi KPR Lebih Cepat? Wajib Perhitungkan Hal Ini

Ketahui waktu yang tepat untuk melunasi KPR dengan mempertimbangkan 4 faktor penting dari Danaxtra berikut ini.

1. Sistem bunga

Pihak bank biasanya memberlakukan dua metode bunga dalam KPR, yaitu metode bunga tetap (flat rate) dan metode bunga anuitas (annuity rate).

Prinsip bunga anuitas adalah, di masa awal cicilan porsi angsuran bunga lebih besar dibandingkan dengan porsi angsuran pokok utang. Semakin lama, angsuran bunga ini semakin kecil, sementara angsuran pokok utang menjadi lebih besar. Jadi, modelnya piramida terbalik.

Bunga anuitas berubah-ubah (floating), tergantung dari perubahan suku bunga Bank Indonesia (BI) dan penyesuaian yang dilakukan oleh pihak bank.

Bunga anuitas membuat Anda membayar bunga setiap bulan yang jumlahnya selalu hampir sama dengan cicilan utang pokok. Karena itu, jangan heran jika Anda merasa sudah membayar jumlah yang cukup besar setiap bulan, namun utang pokok belum berkurang banyak. Jumlah utang pokok yang harus dilunasi pun masih cukup besar.

Ada bank yang memberlakukan bunga anuitas ini sejak awal. Namun ada juga bank yang menerapkan bunga tetap terlebih dahulu selama 2-5 tahun pertama dan seterusnya berlaku bunga anuitas.

Katakanlah Anda sedang melunasi KPR dengan tenor 20 tahun. Perhatikan bunga yang dibebankan selama 10 tahun awal. Jika jumlahnya lebih besar dan semakin mengecil saat masuk 10 tahun ke atas, maka pelunasan KPR di atas 10 tahun adalah sebuah kerugian. Mengapa? Karena bunga yang ingin Anda hindari justru hanya sedikit karena telah Anda bayarkan di 10 tahun pertama. Jadi, pada model ini, pelunasan KPR pada 10 pertama justru lebih menguntungkan.

Sebenarnya ada bunga lain yang lebih fair bagi debitur, yaitu bunga efektif. Prinsip bunga efektif adalah, jumlah bunga menurun sejalan dengan berkurangnya utang pokok. Jadi, semakin lama nilai bunga akan semakin kecil sebab pinjaman Anda akan semakin berkurang. Suku bunga efektif bahkan terbukti lebih rendah dibandingkan sistem bunga flat, apalagi jika diaplikasikan pada kredit jangka panjang yang tidak perlu pelunasan segera. Ini terjadi karena bunga dihitung dari sisa pokok utang, sementara bunga flat dihitung dari pinjaman awal.

Sebaiknya, perhatikan secara teliti skema bunga yang ditetapkan oleh bank. Terutama jika bank itu terkesan begitu mudah menyetujui pengajuan KPR Anda.

Pengajuan KPR ke Bank Syariah yang menggunakan rate tetap mungkin bisa menjadi pilihan. Pastikan penerapan skema bunga ini secara cermat pada surat perjanjian kredit (SPK).

Kalau dipikir-pikir, orang mau melunasi utang dengan cepat kok malah kena penalti, ya? Ini sebenarnya strategi bank untuk meminimalisir potensi keuntungan mereka. Maklum saja, semakin lama tenor cicilan, berarti keuntungan bank juga semakin besar.

Pembayaran penalti atau denda yang dikenakan kepada debitur saat ingin melunasi KPR, sebenarnya merupakan perhitungan bank untuk mendapatkan keuntungan minimal. Besaran denda ini bervariasi dan tercantum di SPK. Bank bisa membebankan 1 persen dari utang pokok atau bahkan lebih besar. Pastikan Anda memiliki dana tambahan untuk membayarnya.

Ada juga bank yang menawarkan bebas penalti jika Anda mampu melunasi KPR pada 1-2 tahun pertama. Sebagai contoh, Bank BCA yang tidak saja menawarkan bunga tetap pada 2 tahun pertama, tetapi juga bebas penalti.

3. Inflasi

Inflasi memberikan pengaruh bagi nilai uang. Nominal uang bisa bersifat tetap, namun nilai riilnya semakin menurun dari tahun ke tahun. Nilai Rp 3 juta tahun ini akan berbeda dengan nilai Rp 3 juta pada 10 tahun yang akan datang. Apalagi jika bunga yang diberlakukan adalah bunga tetap atau bunga efektif.

Inflasi akan membuat nilai uang Anda menurun. Ditambah lagi, bila di masa mendatang penghasilan Anda naik, beban Rp 3 juta dapat terasa lebih ringan.

Pelunasan KPR lebih cepat kemungkinan membutuhkan dana cukup besar. Apakah Anda yakin tidak memiliki kebutuhan mendesak lain seperti biaya pemeliharaan kesehatan dan pendidikan, atau mungkin investasi lain? Pertimbangkan, arus kas keluar akan besar sedangkan pendapatan Anda dalam beberapa tahun ke depan bisa saja bersifat tetap.

Maka itu, ketika Anda memilih opsi melunasi KPR lebih awal, pastikan kondisi arus kas Anda tidak terganggu. Manfaatkan dana di luar anggaran kebutuhan rutin keluarga bila memang hendak melunasi utang KPR.

Jika Anda yakin mampu mengamankan kondisi keuangan keluarga dengan asuransi, misalnya, atau penghasilan yang cukup besar, memang tak ada salahnya melunasi KPR sejak awal.

Selain itu, selama porsi beban cicilan utang Anda tidak melebihi 30 persen dari besar pendapatan rutin, sebenarnya kesehatan keuangan Anda tidak bermasalah. Dengan demikian, boleh jadi keputusan untuk melunasi utang lebih cepat sebenarnya kurang tepat.

Itulah hal-hal yang harus Anda pertimbangkan sebelum melunasi KPR lebih awal yang bisa jadi sangat menguntungkan debitur atau justru sebaliknya. Sebagai tips, perhatikan persyaratan KPR sebelum Anda mengajukan dan pertimbangkan dari sisi jika Anda ingin pelunasan lebih awal.

Saksikan Video Pilihan di Bawah Ini: