Program Sejuta Rumah Tembus 1.117.491 Unit di 2022

Berdasarkan data Badan Pusat Statistik pada 2021, backlog perumahan di Indonesia saat ini mencapai 12,7 juta unit. Backlog adalah kondisi kesenjangan antara jumlah rumah terbangun dengan jumlah rumah yang dibutuhkan rakyat.

Direktur Utama PT Bank Tabungan Negara (Persero) Tbk Haru Koesmahargyo semakin banyaknya backlog perumahan maka target program satu juta rumah sudah tidak relevan lagi. Maka perlu target yang lebih besar lagi, seperti Program 10 juta rumah, sehingga pada tahun 2045, backlog perumahan sudah bisa teratasi.

"Ini perlu program 10 juta rumah," kata dia dalam acara Media Gathering di Bandung, Kamis (24/11/2022).

Pada tahun 2022, Pemerintah melalui Kementerian PUPR telah mengalokasi dana subsidi perumahan dengan skema Fasilitas Likuiditas Pembiayaan Perumahan (FLPP) senilai Rp23 triliun untuk pembiayaan 200.000 unit rumah subsidi.

Hal ini masih ditambah dengan Bantuan Pembiayaan Perumahan Berbasis Tabungan (BP2BT) senilai Rp888,46 miliar untuk 22.586 unit rumah.

Pada tahun 2023 total target penyaluran bantuan subsidi perumahan sebanyak 274.924 unit senilai Rp34,17 triliun yang bersumber dari APBN sebesar Rp29,53 triliun dan dana masyarakat Rp4,64 triliun. Sedangkan untuk KPR FLPP pemerintah menaikkan dana subsidinya menjadi sebanyak 220.000 unit.

Menurut Haru, semakin banyaknya backlog perumahan maka target program satu juta rumah sudah tidak relevan lagi. Maka perlu target yang lebih besar lagi, seperti Program 10 juta rumah, sehingga pada tahun 2045, backlog perumahan sudah bisa teratasi.

Lebih lanjut Haru menuturkan, tahun 2023 banyak tantangan yang dihadapi perbankan seperti kenaikan suku bunga acuan serta kebijakan restrukturisasi kredit bagi debitur yang terdampak Covid-19 akan berakhir pada Maret 2023.

Sebelumnya, PT Bank Tabungan Negara Tbk (BBTN) atau Bank BTN akan menambah modal dengan hak memesan efek terlebih dahulu (PMHMETD II) atau rights issue.

Staf khusus Menteri Negara BUMN Arya Mahendra Sinulingga, menilai rights issue BTN akan sangat berbeda.

“Rights issue ini tergolong langka karena BBTN terakhir melakukan aksi korporasi serupa pada 2012 lalu. Dan yang melakukannya adalah institusi perbankan dengan fokus bisnis yang spesifik karena menjalankan penugasan negara,” ujar Arya, Rabu (16/11/2022).

Selain itu, kata Arya, ada tiga fakta menarik lain yang mesti dicermati investor terkait rights issue ini. Fakta pertama, efek dilusi. Keputusan Kementerian BUMN yang mengizinkan BBTN melakukan rights issue adalah bentuk apresiasi pemegang saham pengendali terhadap investor publik untuk meningkatkan atau mempertahankan porsi kepemilikan di bank ini.

“Jika opsinya private placement (tanpa HMETD), investor publik justru kehilangan haknya untuk mempertahankan prosentase kepemilikan. Kami tidak memilih opsi ini sebagai bentuk terima kasih atas dukungan investor publik selama ini,” kata Arya.

Mengacu ke prospektus awal, investor yang tidak melaksanakan (exercise) hak nya dalam rights issue ini akan terkena efek dilusi. “Jadi, akan rugi kalau investor tidak eksekusi rights,” tegas Arya.

Mengapa investor rugi kalau tidak exercise? Ini terkait dengan fakta kedua. “BBTN itu sahamnya murah, tapi tidak murahan. Kinerja keuangannya bagus dan terus bertumbuh,” ungkap Arya.

Yang terjadi saat ini, saham BBTN undervalued dan sama sekali tidak mencerminkan fundamental kinerjanya. Intinya, performa harga saham belum sejalan dengan kinerja keuangannya.

“PBV Bank Himbara lain sudah di atas 2x, BBTN baru 0,76x. Hanya soal waktu, PBV BBTN akan sejajar dengan para sejawatnya, apalagi perolehan laba bersih terus meningkat dari waktu ke waktu dan fokus perusahaan di KPR bersubsidi,” papar Arya. 

Fakta ketiga adalah prospek bisnis BBTN. Arya menjelaskan, banyak yang mengkhawatirkan kredit properti akan melambat imbas kenaikan inflasi dan suku bunga tinggi. “Soal inflasi dan suku bunga, memang demikian faktanya. Tapi dampak ke setiap bank, belum tentu sama apalagi urusan kredit perumahan. Tidak bisa digeneralisasi karena kondisi masing masing bank sangat berbeda,” jelasnya.

Contohnya produk KPR. Arya optimistis permintaan KPR BTN akan tetap tumbuh karena target pasarnya adalah pemilik rumah pertama dan untuk ditinggali. Mereka bukan tipe konsumen yang membeli rumah untuk investasi ataupun spekulasi. Jumlah calon pemilik rumah pertama itu berlimpah karena angka backlog masih sangat tinggi di mana sebagian besar adalah golongan masyarakat berpenghasilan rendah (MBR). “BBTN merupakan tulang punggung pemerintah dalam menyalurkan kredit bersubsidi ke segmen MBR,” katanya.

Berdasarkan tiga faktor tersebut, wajar jika banyak sekuritas yang merekomendasikan buy untuk saham BBTN. Salah satunya RHB Sekuritas yang mempertahankan rekomendasi beli saham BBTN dengan target harga Rp 2.450 per saham. Target tersebut merefleksikan kian pesatnya peningkatan laba bersih perseroan setelah rights issue dan penjualan aset tuntas tahun ini.

Analis RHB Sekuritas Indonesia Ryan Santoso dan Andrey Wijaya mengatakan, masuknya dana segar baru dari pelaksanaan rights issue bakal mengerek capital adequacy ratio (CAR) BTN menjadi sekitar 19-20 persen, dibandingkan catatan September 2022 sebesar 17,3 persen.

“Kami memperkirakan masuknya dana segara baru tersebut akan memperkuat kemampuan perseroan untuk mendongkrak pertumbuhan kredit ke depan. Apalagi pemerintah merencanakan peningkatan pemberian subsidi pembelian rumah bagi 200 ribu unit tahun 2023, dibandingkan target tahun 2022 sekitar 168 ribu,” terang RHB Sekuritas dalam risetnya.