AJB Adalah Bentuk Jaminan, Ketahui Syarat dan Biaya Pembuatannya

Akta Jual Beli atau AJB adalah salah satu dokumen penting dalam transaksi jual beli properti, terutama tanah dan bangunan. Dokumen ini disusun oleh Pejabat Pembuat Akta Tanah (PPAT) yang bisa berupa notaris, dan memiliki kekuatan hukum yang sangat kuat. AJB berfungsi sebagai bukti otentik yang menandakan terjadinya pemindahan hak atas tanah atau bangunan dari penjual kepada pembeli.

Proses jual beli tersebut baru dianggap sah secara hukum, ketika AJB telah ditandatangani oleh kedua belah pihak dan disahkan oleh PPAT. Tanpa adanya AJB, transaksi jual beli tanah atau bangunan belum diakui secara resmi oleh hukum. Dalam Peraturan Pemerintah Nomor 24 Tahun 1997 tentang pendaftaran tanah, AJB diatur dengan detail mengenai mekanisme dan persyaratan yang harus dipenuhi, menjadikannya elemen krusial dalam peralihan hak kepemilikan properti.

Akta Jual Beli (AJB) tidak hanya sebagai dokumen formal, namun juga sebagai jaminan hukum bagi kedua belah pihak yang terlibat dalam transaksi. Di dalam AJB, terdapat rincian yang memuat data penting, seperti identitas penjual dan pembeli, deskripsi properti yang dijual, harga transaksi, serta syarat-syarat yang telah disepakati bersama.

AJB ini tidak bisa dibuat secara sembarangan atau tanpa pendampingan pihak yang berwenang, yaitu PPAT. Penandatanganan AJB juga harus dilakukan di hadapan PPAT untuk memastikan keabsahan dokumen dan kesepakatan antara kedua pihak. Karena itulah, AJB memiliki peran sentral dalam memastikan bahwa peralihan hak atas tanah atau bangunan berjalan sesuai dengan ketentuan hukum yang berlaku.

Menurut Pasal 1 ayat 1 Peraturan Pemerintah Nomor 24 Tahun 2016 tentang Peraturan Jabatan Pejabat Pembuat Akta Tanah, disebutkan bahwa Pejabat Pembuat Akta Tanah (PPAT) adalah pejabat umum yang diberi wewenang, untuk membuat akta-akta otentik yang berkaitan dengan hak atas tanah atau Hak Milik Atas Satuan Rumah Susun.

Dengan wewenang tersebut, PPAT berperan penting dalam memastikan bahwa setiap transaksi jual beli properti, khususnya tanah dan bangunan, berlangsung sesuai dengan ketentuan hukum yang berlaku. Sehingga, melalui dokumen AJB, tidak hanya penjual dan pembeli yang dilindungi hak-haknya, tetapi juga pihak-pihak lain yang mungkin berkepentingan dalam transaksi tersebut, seperti pihak bank dalam hal adanya pinjaman untuk pembelian properti. 

1. Syarat Membuat AJB untuk Penjual

Untuk pihak penjual, ada beberapa dokumen penting yang harus dipersiapkan, agar proses pembuatan AJB dapat berjalan lancar dan sesuai hukum. Dokumen-dokumen ini diperlukan, untuk membuktikan legalitas serta status tanah atau properti yang dijual. Berikut adalah syarat-syarat yang harus dipenuhi oleh penjual:

- KTP elektronik atau e-KTP yang harus difotokopi dan disertakan sebagai bukti keabsahan identitas penjual.

- Jika penjual sudah menikah, KTP elektronik pasangan juga harus disertakan. Ini penting karena dalam hukum agraria, penjualan tanah atau properti yang dimiliki bersama memerlukan persetujuan dari kedua belah pihak (suami dan istri).

- Fotokopi Kartu Keluarga diperlukan untuk memastikan status keluarga penjual, terutama jika properti yang dijual adalah harta bersama atau terkait dengan warisan.

- Jika sudah menikah, maka surat nikah diperlukan sebagai dokumen legal yang membuktikan status pernikahan penjual, terutama jika properti tersebut merupakan harta bersama.

- Sertifikat tanah asli harus disertakan dan sudah divalidasi oleh Badan Pertanahan Nasional (BPN). Validasi sertifikat memastikan bahwa tanah tersebut memiliki status hukum yang jelas dan layak untuk dijual.

- Penjual harus menyediakan bukti bahwa Pajak Bumi dan Bangunan (PBB) telah dibayarkan selama lima tahun terakhir. Selain itu, Surat Tanda Terima Setoran (STTS) juga diperlukan sebagai bukti sah bahwa pajak telah dilunasi.

- Jika tanah yang dijual sudah dibangun di atasnya, penjual harus melampirkan Izin Mendirikan Bangunan (IMB) asli.

- Jika tanah atau properti pernah dijadikan jaminan kredit di bank atau lembaga pembiayaan lainnya, penjual harus melampirkan surat roya.

- Surat pernyataan properti tidak dijadikan jaminan yang memastikan properti yang dijual bebas dari beban hukum atau jaminan apapun.

- Jika tanah merupakan harta bersama atau terkait dengan warisan, diperlukan surat persetujuan dari pasangan atau ahli waris. Ini memastikan bahwa semua pihak yang memiliki hak atas tanah atau properti menyetujui penjualannya.

2. Syarat Membuat AJB untuk Pembeli

Untuk pihak pembeli, persyaratan dokumen juga harus dipenuhi agar transaksi jual beli dapat diakui secara sah dan resmi. Berikut adalah syarat-syarat yang harus dipenuhi oleh pembeli:

- Pembeli wajib menyertakan fotokopi KTP elektronik sebagai bukti identitas resmi. KTP ini diperlukan untuk mencatat identitas pembeli dalam AJB.

- Sama halnya dengan penjual, jika pembeli sudah menikah, fotokopi KTP pasangan juga harus disertakan untuk memastikan status keluarga dalam transaksi.

- Fotokopi KK dibutuhkan untuk mencocokkan data identitas keluarga pembeli, terutama jika pembelian properti dilakukan atas nama keluarga.

- Surat nikah diperlukan sebagai bukti status pernikahan pembeli. Hal ini penting untuk mencatat jika properti yang dibeli akan dimiliki bersama dengan pasangan.

- Salinan Nomor Pokok Wajib Pajak (NPWP) di mana dalam beberapa transaksi properti, NPWP juga diperlukan untuk mengurus pajak properti seperti Pajak Penghasilan (PPh).

- Jika pembeli adalah WNI, mereka mungkin perlu melampirkan surat keterangan yang menyatakan status kewarganegaraan mereka, terutama jika properti tersebut berada di kawasan dengan peraturan khusus.

- Pembeli perlu mempersiapkan bukti pembayaran Pajak Penghasilan (PPh) sebesar 5% dari nilai transaksi properti, meskipun hal ini bisa bersifat opsional tergantung pada negosiasi atau ketentuan yang berlaku.

Biaya pembuatan Akta Jual Beli (AJB) merupakan salah satu aspek penting yang harus diperhatikan oleh mereka yang terlibat dalam transaksi jual beli properti. Bagi calon pembeli atau penjual, mengetahui besaran biaya yang harus dikeluarkan untuk pembuatan AJB adalah langkah yang bijak sebelum melanjutkan proses jual beli. Banyak orang kemudian memilih untuk menggunakan jasa agen layanan manajemen atau notaris dalam pembuatan AJB, karena dinilai lebih praktis dan mengurangi kerumitan.

Dengan menggunakan layanan ini, Anda hanya perlu menyiapkan dana yang lebih besar dibandingkan jika mengurusnya sendiri. Agen akan membantu seluruh proses administrasi, termasuk pembuatan akta dan pergantian nama di kantor Badan Pertanahan Nasional (BPN). Namun, biaya tambahan tersebut tidak bisa dianggap sia-sia karena seluruh proses dijalankan oleh profesional yang berpengalaman dalam pengurusan jual beli properti.

Meskipun demikian, bagi Anda yang ingin menghemat biaya, proses pembuatan AJB bisa dilakukan sendiri dengan langsung menghubungi kantor BPN. Biaya yang dikenakan oleh BPN umumnya berkisar antara 0,5% hingga 1% dari total nilai transaksi properti. Proses ini melibatkan jasa notaris yang akan mengurus akta jual beli hingga pergantian nama pemilik properti di dalam sertifikat tanah.

Selain biaya untuk pembuatan AJB, ada beberapa biaya tambahan lain yang juga perlu diperhatikan oleh pembeli dan penjual, salah satunya adalah biaya pajak properti. Sebagai pembeli, Anda harus menyiapkan dana untuk membayar Pajak Penghasilan (PPh) sebesar 5% dari nilai transaksi properti, dengan pengurangan nilai perolehan properti yang tidak kena pajak. Selain itu, jika properti yang dijual atau dibeli merupakan properti sewa, maka pembeli juga perlu mempersiapkan dana untuk biaya sewa tanah.

Dalam beberapa kasus, jika Anda menggunakan jasa Biro Pejabat Pembuat Akta Tanah (PPAT), biaya yang dikenakan dapat disesuaikan dengan kebutuhan. Para biro tersebut biasanya sudah menetapkan iuran sesuai dengan kompleksitas proses dan nilai transaksi. Bagi pengusaha atau pembeli yang menginginkan layanan ekstra, biaya tambahan mungkin diperlukan untuk memastikan seluruh proses berlangsung tanpa hambatan. Penggunaan jasa PPAT mungkin memerlukan biaya lebih besar, namun dapat memberikan rasa aman dan kenyamanan selama proses jual beli berlangsung.