BPHTB Adalah Bea Perolehan Hak atas Tanah dan Bangunan, Simak Cara Menghitung Tarif dan Pembayarannya

BPHTB adalah singkatan dari Bea Perolehan Hak atas Tanah dan Bangunan. Secara definisi, BPHTB adalah pajak yang dikenakan atas perolehan hak atas tanah dan/atau bangunan. Perolehan hak yang dimaksud di sini adalah perbuatan atau peristiwa hukum yang mengakibatkan diperolehnya hak atas tanah dan/atau bangunan oleh orang pribadi atau badan.

Sebelum tahun 2011, BPHTB merupakan pajak pusat yang dikelola oleh pemerintah pusat. Namun, sejak diberlakukannya Undang-Undang Nomor 28 Tahun 2009 tentang Pajak Daerah dan Retribusi Daerah, BPHTB telah dialihkan menjadi pajak daerah. Hal ini berarti pengelolaan dan pemungutan BPHTB kini menjadi kewenangan pemerintah daerah, baik provinsi maupun kabupaten/kota.

Tujuan utama dari pengenaan BPHTB adalah untuk meningkatkan pendapatan asli daerah (PAD) yang dapat digunakan untuk pembangunan dan kesejahteraan masyarakat di daerah tersebut. Selain itu, BPHTB juga berfungsi sebagai instrumen untuk mengatur dan mengendalikan transaksi properti di suatu daerah.

Untuk memahami BPHTB secara lebih mendalam, penting bagi kita untuk mengetahui dasar hukum yang mengatur tentang pajak ini. Berikut adalah beberapa peraturan perundang-undangan yang menjadi dasar hukum BPHTB:

• Undang-Undang Nomor 28 Tahun 2009 tentang Pajak Daerah dan Retribusi Daerah
• Peraturan Daerah yang ditetapkan oleh masing-masing pemerintah daerah

Sebagai contoh, di Kota Surakarta, BPHTB diatur dalam Peraturan Daerah Kota Surakarta Nomor 13 Tahun 2010 tentang Bea Perolehan Hak Atas Tanah dan Bangunan. Setiap daerah memiliki peraturan daerah sendiri yang mengatur tentang BPHTB, namun tetap mengacu pada UU No. 28 Tahun 2009 sebagai payung hukum utama.

Untuk memahami siapa saja yang berkewajiban membayar BPHTB, kita perlu mengetahui subjek dan wajib pajak BPHTB.

Subjek Pajak BPHTB

Subjek pajak BPHTB adalah orang pribadi atau badan yang memperoleh hak atas tanah dan/atau bangunan. Ini berarti setiap individu atau entitas hukum yang mendapatkan hak atas tanah dan/atau bangunan melalui berbagai cara, seperti jual beli, hibah, waris, atau cara lainnya, menjadi subjek pajak BPHTB.

Wajib Pajak BPHTB

Wajib pajak BPHTB adalah orang pribadi atau badan yang memperoleh hak atas tanah dan/atau bangunan. Pada dasarnya, subjek pajak dan wajib pajak BPHTB adalah sama. Perbedaannya terletak pada kewajiban untuk membayar pajak. Wajib pajak memiliki kewajiban untuk menghitung, membayar, dan melaporkan BPHTB yang terutang.

Penting untuk dicatat bahwa dalam transaksi jual beli properti, yang menjadi wajib pajak BPHTB adalah pembeli, bukan penjual. Hal ini karena BPHTB dikenakan atas perolehan hak, bukan atas pengalihan hak.

Objek pajak BPHTB adalah perolehan hak atas tanah dan/atau bangunan. Perolehan hak yang dimaksud dapat terjadi karena:

1. Pemindahan hak, yang meliputi:

• Jual beli
• Tukar menukar
• Hibah
• Hibah wasiat
• Waris
• Pemasukan dalam perseroan atau badan hukum lain
• Pemisahan hak yang mengakibatkan peralihan
• Penunjukan pembeli dalam lelang
• Pelaksanaan putusan hakim yang mempunyai kekuatan hukum tetap
• Penggabungan usaha
• Peleburan usaha
• Pemekaran usaha
• Hadiah

2. Pemberian hak baru, yang meliputi:

• Kelanjutan pelepasan hak
• Di luar pelepasan hak

Setiap transaksi atau peristiwa hukum yang mengakibatkan perolehan hak atas tanah dan/atau bangunan seperti yang disebutkan di atas akan dikenakan BPHTB.

Setelah memahami subjek, wajib pajak, dan objek BPHTB, langkah selanjutnya adalah mengetahui tarif dan cara penghitungan BPHTB. Hal ini penting agar Anda dapat memperkirakan besaran BPHTB yang harus dibayar dalam transaksi properti.

Tarif BPHTB

Tarif BPHTB ditetapkan oleh masing-masing pemerintah daerah melalui Peraturan Daerah. Namun, berdasarkan UU No. 28 Tahun 2009, tarif BPHTB ditetapkan paling tinggi sebesar 5% (lima persen). Kebanyakan daerah menetapkan tarif BPHTB sebesar 5%, tetapi ada juga beberapa daerah yang menetapkan tarif lebih rendah.

Cara Penghitungan BPHTB

Untuk menghitung BPHTB, kita perlu memahami beberapa istilah penting:

• NPOP (Nilai Perolehan Objek Pajak): Nilai transaksi atau nilai pasar yang digunakan sebagai dasar pengenaan BPHTB.
• NPOPTKP (Nilai Perolehan Objek Pajak Tidak Kena Pajak): Nilai pengurangan yang ditetapkan oleh pemerintah daerah.

Rumus penghitungan BPHTB adalah sebagai berikut:

BPHTB = Tarif x (NPOP - NPOPTKP)

Contoh penghitungan:

Misalkan Anda membeli sebuah rumah seharga Rp 500.000.000 di sebuah daerah dengan tarif BPHTB 5% dan NPOPTKP Rp 60.000.000. Maka perhitungan BPHTB-nya adalah:

BPHTB = 5% x (Rp 500.000.000 - Rp 60.000.000)

           = 5% x Rp 440.000.000

           = Rp 22.000.000

Jadi, BPHTB yang harus dibayar adalah Rp 22.000.000.

Dalam beberapa kasus, ada pengecualian atau keringanan dalam pembayaran BPHTB. Beberapa contoh pengecualian dan keringanan BPHTB antara lain:

1. Objek pajak yang diperoleh perwakilan diplomatik berdasarkan asas perlakuan timbal balik.
2. Objek pajak yang diperoleh negara untuk penyelenggaraan pemerintahan dan/atau pelaksanaan pembangunan guna kepentingan umum.
3. Objek pajak yang diperoleh badan atau perwakilan lembaga internasional yang ditetapkan dengan Peraturan Menteri Keuangan dengan syarat tidak menjalankan usaha atau melakukan kegiatan lain di luar fungsi dan tugas badan atau perwakilan organisasi tersebut.
4. Objek pajak yang diperoleh orang pribadi atau badan karena konversi hak atau karena perbuatan hukum lain dengan tidak adanya perubahan nama.
5. Objek pajak yang diperoleh orang pribadi atau badan karena wakaf.
6. Objek pajak yang diperoleh orang pribadi atau badan yang digunakan untuk kepentingan ibadah.

Selain itu, beberapa daerah juga memberikan keringanan BPHTB untuk kasus-kasus tertentu, seperti perolehan hak karena waris atau hibah wasiat yang diterima orang pribadi yang masih dalam hubungan keluarga sedarah dalam garis keturunan lurus satu derajat ke atas atau satu derajat ke bawah dengan pemberi hibah wasiat.

Prosedur pembayaran BPHTB dapat berbeda-beda di setiap daerah, namun secara umum meliputi langkah-langkah berikut:

1. Wajib pajak atau PPAT (Pejabat Pembuat Akta Tanah) mengisi formulir SSPD (Surat Setoran Pajak Daerah) BPHTB.
2. Wajib pajak melakukan pembayaran BPHTB melalui bank yang ditunjuk oleh pemerintah daerah.
3. Wajib pajak atau PPAT menyerahkan bukti pembayaran BPHTB ke kantor pertanahan setempat sebagai salah satu syarat pendaftaran peralihan hak atas tanah dan/atau bangunan.

Beberapa daerah telah menerapkan sistem e-BPHTB yang memungkinkan wajib pajak untuk melakukan pendaftaran, penghitungan, dan pembayaran BPHTB secara online. Sistem ini bertujuan untuk mempermudah proses pembayaran BPHTB dan mengurangi kemungkinan terjadinya kesalahan dalam penghitungan.

Sanksi Terkait BPHTB

Keterlambatan atau kelalaian dalam pembayaran BPHTB dapat mengakibatkan sanksi administrasi. Sanksi ini biasanya berupa denda sebesar 2% per bulan dari jumlah pajak yang terutang, untuk jangka waktu paling lama 24 bulan.

Selain itu, jika ditemukan adanya kecurangan atau pemalsuan data dalam pelaporan BPHTB, wajib pajak dapat dikenakan sanksi pidana sesuai dengan ketentuan peraturan perundang-undangan yang berlaku.

BPHTB adalah pajak yang dikenakan atas perolehan hak atas tanah dan/atau bangunan. Pemahaman yang baik tentang BPHTB sangat penting bagi setiap orang yang terlibat dalam transaksi properti. Dengan mengetahui definisi, dasar hukum, subjek dan objek pajak, cara penghitungan, serta prosedur pembayaran BPHTB, Anda dapat lebih siap dalam melakukan transaksi properti dan memenuhi kewajiban perpajakan dengan baik.

Perlu diingat bahwa ketentuan BPHTB dapat berbeda-beda di setiap daerah, sehingga penting untuk selalu merujuk pada peraturan daerah setempat. Jika Anda merasa ragu atau membutuhkan informasi lebih lanjut tentang BPHTB, jangan ragu untuk berkonsultasi dengan pihak yang berwenang atau profesional di bidang perpajakan.

Dengan pemahaman yang baik tentang BPHTB, diharapkan proses transaksi properti dapat berjalan dengan lancar dan sesuai dengan ketentuan yang berlaku. Jangan lupa untuk selalu menyimpan bukti pembayaran BPHTB sebagai dokumentasi penting dalam kepemilikan properti Anda.