NJOP Adalah Apa? Simak Panduan Lengkap Memahami Nilai Jual Objek Pajak

LYF Bugis Singapore, Hotel Wellness Baru di Pusat Kota Singapura — Ascott Limited, nama terkemuka di industri perhotelan Asia, baru saja meluncurkan lyf Bugis Singapore – properti social-living pertama mereka yang berfokus pada kesejahteraan, yang membayangkan ulang cara hidup perkotaan untuk generasi pelancong Asia berikutnya. [Dok/LYF Bugis Singapore].

Liputan6.com, Jakarta Dalam dunia properti dan perpajakan, NJOP adalah komponen penting yang perlu dipahami oleh setiap pemilik properti. NJOP atau Nilai Jual Objek Pajak merupakan dasar perhitungan yang digunakan pemerintah untuk menentukan besaran Pajak Bumi dan Bangunan (PBB). Sebagai instrumen fiskal yang krusial, pemahaman tentang apa itu NJOP adalah langkah awal yang wajib diketahui sebelum melakukan transaksi properti.

Di tengah pesatnya perkembangan sektor properti, NJOP adalah parameter yang dinamis dan terus mengalami penyesuaian. Besarannya dapat berubah seiring dengan perkembangan suatu wilayah, infrastruktur yang dibangun, hingga nilai properti di sekitarnya. Bagi calon pembeli maupun penjual properti, mengetahui bahwa NJOP adalah acuan minimal dalam penentuan harga properti merupakan hal yang sangat penting untuk mengambil keputusan finansial yang tepat.

Berdasarkan regulasi yang berlaku, NJOP adalah harga rata-rata yang diperoleh dari transaksi jual beli yang terjadi secara wajar di pasaran. Pemahaman ini menjadi esensial mengingat NJOP bukan hanya berperan dalam penentuan pajak, tetapi juga menjadi salah satu indikator nilai properti yang diakui secara resmi oleh pemerintah.

Berikut ini telah Liputan6.com rangkum dari berbagai sumber pengertian, fungsi, dan perhitungan NJOP, pada Kamis (5/12).

Ada sederet orang terkaya di Indonesia dibalik proyek-proyek pembangunan di IKN Nusantara yang telah resmikan oleh Presiden Jokowi. Sebut saja mal Pakuwon Nusantara. Pakuwon Jati atau Pakuwon Group merupakan perusahaan properti milik Alexander Tedja.

2 dari 4 halaman

Definisi dan Fungsi NJOP

Pemulihan Ekonomi Nasional Lewat Rumah Bersubsidi — Pekerja menyelesaikan pembangunan rumah bersubsidi di Ciseeng, Bogor, Jawa Barat, Rabu (16/2/2021). PT Bank Tabungan Negara (Persero) Tbk. meyakini tahun ini menjadi tahun pemulihan bagi sektor properti khususnya rumah tapak. (Liputan6.com/Johan Tallo)

Merujuk pada Undang-Undang Nomor 28 Tahun 2009 tentang Pajak Daerah dan Retribusi Daerah, NJOP didefinisikan sebagai harga rata-rata yang dihasilkan dari transaksi jual beli yang terjadi secara wajar. Definisi ini mencakup nilai dari tanah dan bangunan yang menjadi objek pajak, baik di wilayah perkotaan maupun pedesaan.

Dalam praktiknya, NJOP memiliki peran multifungsi dalam sistem perpajakan dan transaksi properti. Pertama, NJOP berfungsi sebagai dasar pengenaan Pajak Bumi dan Bangunan (PBB). Kedua, NJOP menjadi acuan minimal dalam penentuan harga properti, membantu mencegah terjadinya transaksi di bawah nilai wajar. Ketiga, NJOP dapat menjadi indikator perkembangan suatu wilayah, dimana nilai NJOP yang meningkat menunjukkan pertumbuhan ekonomi dan pembangunan di area tersebut.

NJOP juga berperan penting dalam sistem administrasi perpajakan daerah. Dokumen NJOP memiliki kedudukan yang setara pentingnya dengan sertifikat hak milik dan akta jual beli, menjadikannya salah satu dokumen crucial dalam kepemilikan properti. Dalam konteks perencanaan pembangunan daerah, data NJOP dapat digunakan sebagai salah satu indikator untuk mengukur potensi pendapatan daerah dari sektor properti.

3 dari 4 halaman

Penentuan dan Perhitungan NJOP

Penetapan nilai NJOP dilakukan melalui mekanisme yang sistematis dan terstruktur. Terdapat tiga metode utama dalam penentuan NJOP:

1. Perbandingan dengan Objek Pajak Lain yang Sejenis

Metode ini melibatkan penelitian dan pengamatan terhadap properti serupa di area yang sama atau berdekatan. Faktor-faktor seperti lokasi, akses, dan kondisi fisik properti menjadi pertimbangan dalam perbandingan ini.

2. Nilai Perolehan Baru

Pendekatan ini menggunakan perhitungan biaya yang didasarkan pada transaksi pembelian, dikurangi dengan biaya-biaya yang diperlukan untuk menjadikan objek pajak layak digunakan.

3. Nilai Jual Pengganti

Metode ini digunakan ketika kedua metode sebelumnya tidak dapat diterapkan. Penentuan nilai dilakukan berdasarkan hasil pemasukan atau potensi ekonomi dari objek pajak tersebut.

Formula Perhitungan NJOP

Untuk menghitung NJOP secara keseluruhan, terdapat beberapa komponen yang perlu diperhatikan:

Rumus dasar perhitungan NJOP:

Total Nilai Tanah = Luas Tanah × NJOP per meter tanah
Total Nilai Bangunan = Luas Bangunan × NJOP per meter bangunan
Total NJOP = Total Nilai Tanah + Total Nilai Bangunan

Contoh perhitungan:

Luas tanah: 120 meter persegi

Luas bangunan: 85 meter persegi

NJOP tanah: Rp 3.500.000 per meter persegi

NJOP bangunan: Rp 4.000.000 per meter persegi

Maka:

Nilai tanah = 120 × Rp 3.500.000 = Rp 420.000.000

Nilai bangunan = 85 × Rp 4.000.000 = Rp 340.000.000

Total NJOP = Rp 420.000.000 + Rp 340.000.000 = Rp 760.000.000

4 dari 4 halaman

Periode Penetapan dan Pembaruan NJOP

Penetapan NJOP memiliki siklus yang telah diatur dalam peraturan perundang-undangan. Secara umum, NJOP ditetapkan setiap tiga tahun sekali oleh pemerintah daerah. Namun, terdapat pengecualian untuk daerah-daerah tertentu yang mengalami perkembangan signifikan, dimana NJOP dapat ditinjau dan diperbarui setiap tahun.

Faktor-faktor yang mempengaruhi pembaruan NJOP meliputi perkembangan infrastruktur, pertumbuhan ekonomi wilayah, dan dinamika pasar properti di area tersebut. Misalnya, pembangunan fasilitas publik seperti bandara, jalan tol, atau pusat perbelanjaan dapat memicu kenaikan NJOP secara signifikan. Hal ini mencerminkan peningkatan nilai ekonomis dari properti di sekitar area pembangunan tersebut.

Dalam proses pembaruan NJOP, pemerintah daerah melakukan penilaian menyeluruh terhadap zona nilai tanah (ZNT) dan zona nilai bangunan (ZNB). Penilaian ini melibatkan survei lapangan, analisis data transaksi properti, dan pertimbangan terhadap berbagai faktor eksternal yang mempengaruhi nilai properti. Hasil penilaian ini kemudian ditetapkan dalam peraturan daerah sebagai dasar pengenaan PBB.

Pembaruan NJOP juga mempertimbangkan tingkat inflasi dan perkembangan harga pasar properti. Hal ini penting untuk memastikan bahwa nilai yang ditetapkan tetap relevan dengan kondisi ekonomi terkini dan mencerminkan nilai wajar properti di pasaran.

Dengan memahami aspek-aspek penting seputar NJOP ini, diharapkan pemilik properti dapat lebih bijak dalam mengelola aset dan kewajiban perpajakannya, serta membuat keputusan yang lebih tepat dalam transaksi properti.

Potret Perjuangan Duma Riris Istri Judika Melahirkan Anak Ketiga di Usia 41 Tahun